Der Verkehrswert
Verkehrswert einer Immobilie berechnen
Der Verkehrswert oder auch Marktwert bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt. Es gibt zur Wertermittlung unterschiedliche Verfahren. Welches Verfahren angewandt wird hängt von der Immobilie ab.
Das Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien und Grundstücken angewendet. Hierzu werden Vergleichspreise ähnlicher Immobilien abgeleitet, die in der Vergangenheit in einer vergleichbaren Lage verkauft wurden (Bsp.: Haus in Ulm).
Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.
Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.
Das Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.
Das Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen.
Das Bodenwertermittlungsverfahren
Die Ermittlung des Wertes unbebauter Grundstücke kann auf unterschiedlicher Weise durchgeführt werden. Unteranderem kann der unmittelbare Vergleich anhand von Kaufpreisen ähnlicher Nachbargrundstücken oder mit dem Vergleich von Bodenrichtwerten verglichen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
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